Rifiuto a pagare le spese condominiali
In linea generale, non è possibile rifiutarsi automaticamente di pagare le spese condominiali solo perché non sono state esibite le “pezze d’appoggio” (fatture, scontrini, giustificativi di spesa) al momento della richiesta, specialmente se tali spese sono state approvate dall’assemblea nel bilancio consuntivo.
Tuttavia, il condomino ha il diritto di visionare tali documenti prima del pagamento e, in casi specifici, di contestarli.
Quando e perché pagare
Approvazione dell’assemblea: Se il bilancio (preventivo o consuntivo) è stato approvato dall’assemblea, la spesa diventa obbligatoria e vincolante per tutti i condomini, anche per i dissenzienti o astenuti.
Diritto di accesso: Il condomino ha sempre il diritto di prendere visione e ottenere copia dei documenti giustificativi delle spese, pagando i costi di riproduzione.
Conseguenze del mancato pagamento: Rifiutarsi di pagare può portare alla revoca del beneficio del termine e alla possibilità per l’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Quando è possibile contestare o non pagare
Si può legittimamente contestare il pagamento (e quindi rischiare di non pagare) nei seguenti casi:
Spese non deliberate: Spese per lavori non approvati dall’assemblea (salvo lavori urgenti sostenuti dall’amministratore, che devono comunque essere approvati successivamente).
Assenza di bilancio: Se non è stato approvato alcun bilancio, le spese non sono certe né esigibili.
Spese estranee all’interesse comune: Spese che non riguardano la gestione delle parti comuni o che sono totalmente slegate dalla gestione condominiale.
Documenti inesistenti o irregolari: Se, a seguito di verifica, si riscontra che le pezze d’appoggio sono false, contraffatte o inesistenti, la spesa può essere impugnata.
Cosa fare in caso di dubbi
Chiedere la visione: Inviare una richiesta scritta (PEC o raccomandata) all’amministratore per visionare i documenti giustificativi.
Impugnare la delibera: Se il bilancio è stato approvato nonostante l’irregolarità, la delibera va impugnata entro 30 giorni.
Non interrompere il pagamento forfettario: In attesa di chiarimenti, è consigliabile pagare le somme certe per evitare l’ingiunzione, contestando formalmente solo le voci non giustificate.
Nota: La semplice richiesta di giustificativi non sospende l’obbligo di pagamento delle spese condominiali deliberate.
Le pezze di appoggio nella gestione della contabilità condominiale.
Considerazioni sull’efficacia probatoria.
L’importanza delle pezze di appoggio nella contabilità condominiale: come garantire la trasparenza e la responsabilità degli amministratori attraverso una corretta gestione documentale.
Con il termine pezze d’appoggio si fa riferimento alla documentazione giustificativa delle spese e più in generale della gestione condominiale. In tale contesto, spesso, i condomini affermano di non dover pagare le proprie quote condominiali perché i giustificativi di spesa non vengono presentati o non sono autorizzati.
Le pezze d’appoggio e la conservazione dei documenti condominiali. Nel lessico corrente i documenti giustificativi di spesa sono anche denominati “pezze d’appoggio”: queste consistono in tutti quei documenti che descrivono le singole entrate (ad esempio tabulati delle riscossioni periodiche) ed uscite (ad esempio fatture e ricevute fiscali).
Il condominio dovrà pertanto disporre di un archivio in cui devono essere conservati tutti i documenti attinenti i rapporti con terze persone o società almeno fino al limite della prescrizione.
La completa trasparenza gestionale per gli amministratori di condominio significa garantire che il servizio reso possa essere analizzato e valutato in tutte le sue componenti (efficacia, tempestività, opportunità) dai soggetti nel cui interesse è stata svolta l’attività. In linea teoria, è possibile indicare tre diverse categorie di documenti condominiali.
Una prima categoria attiene a quei documenti che attengono alla vita interna del condominio, e ai rapporti con le pubbliche autorità (anagrafe condomini, regolamento condominio, tabelle millesimali, registro verbali assemblea ecc.).
Alla seconda categoria, troviamo i documenti relativi ai rapporti giuridici di durata (contratto di assunzione del portiere, contratti di fornitura dei servizi ecc). Alla terza categoria, appartengono i documenti più propriamente detti contabili (registro delle entrate e delle uscite, gli estratti conto bancari, le ricevute di pagamento).
Quindi, fino a quando non si esaurisce la funzione informativa delle pezze d’appoggio, è consigliabile tenere prontamente disponibile il fascicolo della documentazione giustificativa di spese della gestione amministrativa in corso e di quella precedente (quest’ultima, infatti, è necessaria per la redazione della documentazione fiscale annuale).
Chi possiede un appartamento, un garage o anche un piccolo magazzino all’interno di un condominio sa bene che partecipare alle spese comuni è un obbligo che deriva direttamente dalla legge. Ogni proprietario contribuisce in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 del c.c., un sistema che serve a ripartire i costi in modo equo, tenendo conto del valore e della grandezza di ciascuna unità immobiliare. In questo modo, si assicura che i lavori di manutenzione, le utenze e gli interventi straordinari non gravino soltanto su alcuni condomini, ma siano sostenuti da tutti in misura proporzionale.
Varie, infatti, sono le situazioni in cui i condomini devono partecipare alle spese, come ad esempio per l’illuminazione delle scale, la pulizia delle aree comuni o, nei casi più impegnativi, la sostituzione delle caldaia oppure il rifacimento del tetto. A tal proposito, il comma 3 dell’art. 1118 del c.c. dispone che “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Ebbene, a questo punto è necessario fare una precisazione. Infatti, non sempre le spese deliberate dall’amministratore o dall’assemblea sono legittime. La normativa, infatti, prevede alcune situazioni in cui il condomino ha il diritto di non pagare e di contestare gli addebiti, senza per questo violare i propri doveri.
Quando le spese non sono vincolanti
Pensiamo, ad esempio, al caso in cui il bilancio condominiale non sia stato approvato regolarmente. Senza una delibera valida, nessuna spesa può essere imposta ai proprietari e chi riceve una richiesta di pagamento in presenza di tali presupposti può legittimamente rifiutarsi di corrisponderlo.
Lo stesso accade quando vengono messe a carico dei condomini spese eccessive o voluttuarie, come la costruzione di una piscina o l’installazione di impianti di lusso: in questi casi, chi non intende usufruirne non è obbligato a contribuire, purché l’opera resti utilizzabile dagli altri.
Un altro terreno delicato riguarda le spese decise senza il necessario passaggio assembleare. L’amministratore, infatti, non ha poteri illimitati: solo l’assemblea può approvare gli interventi che diventano vincolanti per tutti. Se una decisione non passa da questo organo, la richiesta di pagamento non ha alcun fondamento giuridico. Analogamente, una delibera assembleare che ripartisca i costi in modo scorretto, violando i criteri fissati dalla legge o dal regolamento condominiale, può essere impugnata. È il caso, ad esempio, di quote sproporzionate o di esoneri concessi a un condomino senza il consenso unanime degli altri.
Non bisogna poi dimenticare i cosiddetti vizi procedurali: convocazioni inviate in ritardo o non ricevute, quorum assembleari non rispettati, errori formali che – all’apparenza innocui – possono incidere sulla validità stessa della delibera.
Se il vizio è procedurale, la delibera non è automaticamente nulla, ma può essere annullata, a condizione che la contestazione arrivi entro 30 giorni.
Diverso è il caso della nullità vera e propria, che riguarda decisioni radicalmente illegittime e prive di effetti fin dall’origine, come quelle che incidono sui diritti fondamentali dei condomini: in queste situazioni, non esiste un termine di decadenza per far valere la propria opposizione.
Ancora, un condomino può essere esonerato dal pagamento di alcune spese direttamente dall’assemblea, che deve deliberare all’unanimità.
Altro caso di esenzione riguarda le spese relative solo ad alcuni condomini. Si pensi, ad esempio, a condomini con più scale e con spazi indipendenti rispetto alle altre. In questo caso, i proprietari parteciperanno esclusivamente alle spese relative agli spazi della propria scala.
Sul piano pratico, chi ritiene ingiusta una richiesta di pagamento deve, anzitutto, controllare con attenzione i documenti contabili, le tabelle millesimali e la corretta attribuzione degli oneri tra proprietario e inquilino. Solo dopo questa verifica è possibile inviare un reclamo formale all’amministratore. Non basta una telefonata o una comunicazione informale: occorre una lettera scritta, inviata con strumenti che diano certezza della ricezione, come una raccomandata o una PEC.
Se il problema non si risolve, la questione può essere portata dinanzi all’assemblea, che ha il potere di confermare o modificare la decisione contestata.
Qualora però l’assemblea ribadisca la propria posizione, l’unica alternativa è quella di ricorrere al giudice.
Tuttavia, la legge prevede un passaggio obbligatorio, ossia quello della mediazione, che ha lo scopo di tentare una soluzione condivisa e meno onerosa. Solo in caso di fallimento di questo tentativo, il condomino può rivolgersi al giudice civile, che ha il potere di annullare la delibera se rileva violazioni della legge, dello statuto condominiale o delle tabelle millesimali.
L’Amministratore può essere rimborsato senza giustificativi per spese di stretta gestione condominiale
L’amministratore può essere rimborsato senza giustificativi per spese di stratta gestione condominiale. Per quanto assurda, una cosa del genere è assolutamente legittima, soprattutto se la delibera che approva il rendiconto e il preventivo decide di erogare il rimborso di una somma forfettaria per delle spese che risultano “legate a doppio filo” con la gestione condominiale, come per esempio fotocopie o spedizioni. Inoltre, l’assemblea ha anche il pieno potere di creare un fondo patrimoniale per pagare lavori non indicati nel preventivo e da svolgere in futuro. Questo è ciò che stabilisce la sentenza 13183/16, pubblicata il 24 giugno dalla seconda sezione civile della Cassazione.
L’amministratore può essere rimborsato senza giustificativi: ecco perché
Per quanto contrario, il condomino deve rassegnarsi a quanto stabilito dai giudici della Suprema corte, secondo i quali “non è di per sé contra legem la delibera adottata dal condominio che approva il rendiconto riconoscendo all’amministratore a titolo di rimborso una somma, per quanto esigua, senza le cosiddette “pezze d’appoggio”. Anzitutto non risulta che il proprietario esclusivo, così attento alle finanze dell’ente di gestione, abbia chiesto che fossero esibiti i documenti giustificativi per poterli esaminare. Né trova ingresso la censura rivolta contro la sentenza impugnata laddove ha escluso che l’amministratore avesse l’obbligo di conservare gli scontrini: si sottrae infatti al sindacato di legittimità la delibera con cui l’assemblea ha ritenuto di liquidare a forfait in ragione della natura e della modesta entità delle spese per cui l’amministratore chiedeva il rimborso“.
Non ha neanche una miglior sorte l’altro motivo di ricorso, ovvero quello avverso alla costituzione di un fondo per la realizzazione di lavori futuri. Infatti, il tentativo di farlo rimuovere viene rigettato, oltre che in primo grado, anche in appello, poiché, anche se il condomino si era limitato a denunciarlo per la mancata inclusione dell’argomento all’ordine del giorno, il giudice aveva ritenuto che fosse sufficiente il solo aver fatto riferimento ai lavori del fabbricato. Pertanto, secondo l’assemblea, essendo lavori di manutenzione necessari, ma rinviabili all’anno successivo, ha la piena facoltà di decidere di costituire un fondo ad hoc. E tutto questo, secondo i giudici della Suprema corte, “rientra nell’ambito delle prerogative gestionali dell’assemblea, cui deve riconoscersi il potere di accantonare denaro in vista di lavori non indicati nel preventivo ma che comunque dovranno essere eseguiti in seguito. Al condomino non resta che pagare le spese di gestione“.
