Rappresentante di scala con potere di voto per la scala
In questo contesto, un rappresentante della singola scala può rappresentare tutti i condomini di quella scala nel supercondominio, ma solo se:
- è stato regolarmente nominato dai condomini della scala
- ha una delega valida (di solito deliberata in assemblea di scala)
- il regolamento non prevede modalità diverse
Questo è coerente con l’impostazione dell’art. 67 disp. att. c.c., che consente la rappresentanza nei casi di comunioni più ampie.
Attenzione però:
- non è automatico: serve una nomina formale
- rappresenta solo quella scala, non tutte
- per decisioni importanti potrebbe essere richiesta una delibera interna alla scala prima di votare nel supercondominio
In un supercondominio, la revoca dell’amministratore è una decisione dell’assemblea del supercondominio. I rappresentanti di scala possono votare al posto dei singoli condomini, ma solo a certe condizioni.
Quando possono revocare l’amministratore
I tre rappresentanti possono deliberare validamente se:
- ogni scala li ha formalmente nominati come rappresentanti per il supercondominio
- la nomina è avvenuta con regolare delibera della singola scala
hanno potere di voto (non solo presenza) - votano rispettando le maggioranze previste (art. 1136 c.c.)
👉 In pratica, ciascun rappresentante esprime il voto per tutti i millesimi della propria scala.
Se, sommando i millesimi rappresentati, si raggiunge la maggioranza richiesta per la revoca, la delibera è valida.
Per revocare l’amministratore in assemblea (in seconda convocazione) serve:
- maggioranza degli intervenuti
- almeno 500 millesimi
Per nominare correttamente un rappresentante di scala in un supercondominio bisogna seguire una procedura formale, perché quella persona poi voterà per tutti.
1. Convocare l’assemblea della singola scala
Serve un’assemblea dei condomini di quella scala (non di tutto il supercondominio).
La convocazione può farla:
l’amministratore (se c’è)
oppure i condomini che rappresentano almeno 1/6 dei millesimi della scala
Nell’ordine del giorno va indicato chiaramente:
👉 “Nomina del rappresentante della scala per il supercondominio”
2. Deliberare la nomina
In assemblea si vota la nomina.
Di solito serve la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (seconda convocazione):
maggioranza degli intervenuti
almeno 500 millesimi della scala
(qui si considerano i millesimi interni alla scala, non quelli totali.)
3. Specificare i poteri
È fondamentale scrivere nel verbale:
chi è il rappresentante (nome e cognome)
che rappresenta la scala nel supercondominio
se ha pieni poteri di voto oppure limitazioni (es. deve attenersi a istruzioni dell’assemblea)
👉 Meglio indicare esplicitamente che può votare su:
nomina/revoca amministratore
spese comuni
lavori, ecc.
4. Mettere tutto a verbale
Il verbale deve essere:
firmato dal presidente e segretario
conservato
comunicato all’amministratore del supercondominio
5. Durata
Se non specificato, l’incarico dura finché non viene revocato o sostituito.
✔️ In sintesi:
Serve una delibera assembleare della singola scala, con le maggioranze corrette e un verbale chiaro che attribuisca al rappresentante il potere di votare nel supercondominio.
Esempio semplice (funziona davvero)
Io sottoscritto Mario Rossi, proprietario dell’unità interna 5, scala A,
delego il Sig. Luca Bianchi a rappresentarmi e votare in mia vece
all’assemblea condominiale del giorno __/__/____,
con pieni poteri decisionali.
Data
Firma
Configurazione che funziona
Ti bastano 3 delegati
Esempio:
Delegato 1 → 17 deleghe → 187 millesimi
Delegato 2 → 17 deleghe → 187 millesimi
Delegato 3 → 12 deleghe → 132 millesimi
👉 Totale:
46 deleghe
506 millesimi
✔️ SUPERI i 500
✔️ rispetti tutti i limiti
Attenzione (fondamentale)
Devi avere anche:
maggioranza dei presenti in assemblea
👉 quindi:
non basta avere i millesimi
devi essere anche più numerosi dei contrari
🔥 Strategia concreta
Punta a raccogliere 50 deleghe (margine sicurezza)
Dividile tra 3–4 persone
Controlla:
nessuno superi 17 deleghe
nessuno superi 200 millesimi
👉 puoi far cadere l’amministratore senza problemi
ma solo se:
organizzi bene le deleghe
eviti errori formali
Divisione corretta (IMPORTANTISSIMO)
Delegato N° deleghe Millesimi
Delegato 1 17 187
Delegato 2 17 187
Delegato 3 16 176
Totale 50 550
Come votare
Ordine del giorno deve contenere:
Revoca amministratore e nomina nuovo amministratore
👉 votate:
revoca
subito dopo nomina nuovo (fondamentale)
🔥 ERRORI CHE TI FANNO PERDERE TUTTO
❌ superare limiti deleghe
❌ deleghe senza firma
❌ non avere maggioranza dei presenti
❌ non nominare nuovo amministratore
Se arrivi con:
50 deleghe ben distribuite
numeri chiari
👉 hai controllo dell’assemblea
“Siamo regolarmente costituiti in assemblea e sono presenti deleghe valide.
Le decisioni che prenderemo saranno pienamente legittime e nel rispetto della normativa.”
🗳️ MOMENTO VOTO (fondamentale)
Devi dire chiaramente:
“Chi è favorevole alla revoca dell’amministratore?”
“Chi è contrario?”
“Chi si astiene?”
