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Principi della gestione amministrativa
PRINCIPI DELLA GESTIONE PER PROCESSI
PRINCIPI COSTITUTIVI DELLA GOVERNANCE
Capo I – Disposizioni Generali
Sto attualmente elaborando un codice della governance condominiale ad uso del nostro condominio e di tutti i condomini e condòmini che ne volessero adottare i contenuti. Il codice si rivolge ad amministratori, condomini, revisori, mediatori e giudici.
Il documento rappresenta il progetto editoriale di un Codice della Governance del Condominio, concepito come un’opera sistematica che integra diritto condominiale, organizzazione, management e controllo di gestione.
L’obiettivo è trasformare la gestione del condominio da attività prevalentemente amministrativa a sistema organizzato di governo, fondato su pianificazione, responsabilità, controllo e miglioramento continuo. Leggi tutto “Preambolo sulla Governance Condominiale”
La contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati rappresenta uno degli aspetti più delicati della gestione condominiale. Molti condomini ritengono che riducendo il proprio consumo volontario diminuisca automaticamente anche la quota di consumo involontario. In realtà, il rapporto tra le due componenti è più complesso e dipende dal metodo di ripartizione previsto dalla UNI 10200 e dalla configurazione dell’impianto. Leggi tutto “Consumo involontario nella contabilizzazione”
La mancata conciliazione tra consuntivo e conto corrente è uno dei problemi più frequenti nella gestione condominiale. Quando il rendiconto annuale approvato dall’assemblea non corrisponde al saldo effettivo sul conto corrente del condominio, Leggi tutto “Mancata conciliazione tra consuntivo e conto corrente”
Occupiamoci oggi di un problema che si verifica a volte nei condomini da parte di amministratori “benefattori” che si prodigano nel loro lavoro, fino ad arrivare al punto di fare un prestito di tasca propria al condominio in difficoltà economiche.
Ma la procedura è ammissibile legalmente? Questa è una delle domande più frequenti tra i condòmini, soprattutto quando si parla di spese straordinarie, ristrutturazioni o emergenze. In questo articolo approfondiamo la normativa italiana, i poteri dell’amministratore, i rischi di un’azione unilaterale e cosa fare se sospetti irregolarità. Leggi tutto “I prestiti dell’amministratore condominiale”
Quando si sceglie un nuovo amministratore di condominio è obbligatorio ricevere i preventivi in busta chiusa?
Sicuramente non lo è. Infatti l’attuale normativa condominiale non prevede di presentare i preventivi dell’amministratore condominiale in busta chiusa.
Nei condomini dotati di contabilizzatori di calore (contatori diretti di energia termica), la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato è più precisa e trasparente rispetto ai sistemi con soli ripartitori. Questi dispositivi misurano direttamente il consumo effettivo di energia termica in kWh per ogni singola unità immobiliare, permettendo una distinzione chiara tra consumo volontario (effettivo uso dei termosifoni) e consumo passivo (o quota fissa/involontaria). Leggi tutto “Consumo Passivo dei Termosifoni”
La gestione economica di un condominio richiede precisione, trasparenza e un costante controllo dei movimenti finanziari. In questo contesto, la conciliazione del conto condominiale rappresenta un’attività fondamentale per verificare la corretta corrispondenza tra i dati contabili registrati dall’amministratore e le effettive movimentazioni presenti sul conto corrente del condominio. Leggi tutto “Conciliazione del conto condominiale”
In questo contesto, un rappresentante della singola scala può rappresentare tutti i condomini di quella scala nel supercondominio, ma solo se:
In linea generale, non è possibile rifiutarsi automaticamente di pagare le spese condominiali solo perché non sono state esibite le “pezze d’appoggio” (fatture, scontrini, giustificativi di spesa) al momento della richiesta, specialmente se tali spese sono state approvate dall’assemblea nel bilancio consuntivo. Leggi tutto “Rifiuto a pagare le spese condominiali”
Il pagamento IVA su fatture rappresenta uno degli aspetti più importanti della gestione fiscale per professionisti, aziende e titolari di partita IVA. L’IVA, ovvero l’Imposta sul Valore Aggiunto, è una tassa applicata sulla vendita di beni e servizi che il soggetto emittente incassa dal cliente per poi versarla allo Stato secondo precise scadenze fiscali. Leggi tutto “IVA su fatture: quando deve essere versata”
Se un amministratore di condominio ha effettuato operazioni illecite sul conto corrente condominiale, il fatto che i bilanci siano già stati approvati a consuntivo non elimina automaticamente le sue responsabilità. L’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea, infatti, non “sanifica” eventuali comportamenti fraudolenti, appropriazioni indebite o utilizzi irregolari del denaro del condominio. Leggi tutto “Operazioni illecite sul conto corrente condominiale”
Il consumo involontario del riscaldamento condominiale rappresenta una delle voci più discusse nei condomìni con impianto centralizzato. Si tratta della quota di energia dispersa dall’impianto attraverso tubazioni, colonne montanti e parti comuni, indipendentemente dall’utilizzo effettivo dei termosifoni da parte dei singoli condomini. Leggi tutto “Consumo involontario del riscaldamento”
Il blocco tecnico operativo del conto corrente è una procedura bancaria temporanea che limita o sospende alcune funzionalità del conto per motivi di sicurezza, verifiche amministrative o controlli automatici effettuati dall’istituto di credito. Si tratta di una misura sempre più diffusa, soprattutto con l’avanzamento dei sistemi digitali di monitoraggio delle operazioni bancarie e l’obbligo normativo di contrastare riciclaggio, finanziamento del terrorismo e frodi (Direttiva AML e PSD2). Leggi tutto “Blocco tecnico operativo del conto corrente”
Quando si vende un immobile all’interno di un condominio, è prassi richiedere all’amministratore una liberatoria condominiale, ossia un’attestazione relativa alla situazione dei pagamenti del venditore nei confronti del condominio.
Se viene rilasciata una liberatoria condominiale errata — cioè un documento in cui l’amministratore dichiara che un appartamento è in regola con i pagamenti quando invece esistono debiti condominiali — possono esserci conseguenze sia per il venditore sia per l’amministratore, e in alcuni casi anche per l’acquirente.
L’amministratore di condominio riveste un ruolo centrale nella gestione dello stabile e, proprio per questo, è tenuto ad operare con diligenza, trasparenza e correttezza nell’interesse collettivo dei condomini. Quando tali obblighi vengono violati attraverso una gestione negligente, imprudente o contraria agli interessi del condominio, si può configurare una situazione di cosiddetta mala gestio. Leggi tutto “Mala gestio dell’amministratore di condominio”
Il Consiglio di Condominio rappresenta un organo consultivo e di supporto all’amministratore, istituito con l’obiettivo di favorire una gestione più trasparente, partecipata ed efficiente della vita condominiale. Pur non avendo poteri decisionali autonomi, svolge un ruolo importante di collegamento tra amministratore e condomini, contribuendo al controllo della gestione ed alla raccolta delle esigenze dei residenti. Leggi tutto “Il Consiglio di Condominio”
Tra le principali novità introdotte dalla riforma del condominio del 2012 vi è la figura del revisore contabile condominiale, prevista dall’art. 1130-bis c.c., con l’obiettivo di rafforzare la trasparenza nella gestione economica del condominio e garantire un maggiore controllo sull’operato dell’amministratore. Leggi tutto “Il Revisore condominiale”
Dal giugno 2013, a seguito della riforma del condominio, chi esercita professionalmente l’attività di amministratore condominiale deve possedere specifici requisiti di formazione e competenza previsti dalla legge. In particolare, è richiesto almeno il diploma di scuola secondaria superiore, oltre all’obbligo di frequentare corsi di formazione iniziale e aggiornamento periodico in materia condominiale. Leggi tutto “I compiti dell’amministratore condominiale”
Controllare il bilancio condominiale non significa soltanto verificare l’importo finale della rata da pagare, ma comprendere nel dettaglio come vengono gestite le risorse economiche del condominio e se le spese sostenute siano realmente giustificate, proporzionate ed efficienti.
Leggi tutto “Le spese condominiali”
Una delle problematiche più frequenti nei condomini riguarda l’attribuzione delle spese derivanti da perdite o guasti alle tubazioni degli impianti di riscaldamento centralizzato. Non è raro, infatti, che vengano imputati al condominio costi relativi a riparazioni eseguite all’interno di un singolo appartamento, generando dubbi e contestazioni sulla corretta ripartizione delle spese. Leggi tutto “Danni a condutture termiche”
Le spese condominiali rappresentano una delle voci economiche più rilevanti per molte famiglie e, proprio per questo, controllarne l’andamento nel tempo è fondamentale. Ridurre i costi non significa rinunciare ai servizi essenziali del condominio, ma migliorare l’efficienza della gestione, evitare sprechi e verificare attentamente la correttezza delle spese imputate ai condomini. Leggi tutto “I controlli nel condominio”
La disinfestazione condominiale rappresenta un’attività fondamentale per garantire igiene, sicurezza e salubrità delle parti comuni dell’edificio. La corretta programmazione degli interventi consente infatti di prevenire infestazioni di insetti e roditori, evitando problematiche sanitarie, danni strutturali e disagi per i residenti. Leggi tutto “Disinfestazione condominiale”