Maggioranza rafforzata per decidere nel condominio

Sulle maggioranze per decidere nel condominio

Consideriamo il caso dell’esempio precedente dove abbiamo ipotizzato un condominio composto da 88 unità immobiliari ed andiamo a calcolare le maggioranze necessarie in assemblea per ratificare ad esempio la nomina di un nuovo amministratore o prendere altre importanti decisioni. Il meccanismo da utilizzare è quello della doppia maggioranza rafforzata.

Nella pratica si tratta di un tipo di maggioranza in cui debbono coesistere due tipi di maggioranza contemporaneamente: la maggioranza cosiddetta di teste e quella millesimale. Nel nostro caso in cui ipotizzato un condominio composto da 88 appartamenti è fondamentale capire che certe decisioni, specialmente se importanti, non si prendono semplicemente contando le teste. In moltissimi casi servono contemporaneamente le due maggioranze:

1. maggioranza delle persone (condomini presenti e/o rappresentati)
2. maggioranza dei millesimi posseduti dagli stessi

La disciplina di base è richiamata negli artt. 1135 e 1136 del Codice civile che, al riguardo, è piuttosto categorica e, per alcune decisioni, impongono delle maggioranze speciali previste. Il testo vigente del Codice civile mantiene questa struttura.

Prima e seconda convocazione

Prima di votare bisogna verificare che l’assemblea sia validamente costituita.

Nel nostro esempio, con 88 condomini, se ogni appartamento corrispondesse a un proprietario, indicativamente avremmo:

• prima convocazione: almeno 59 condomini + 667 millesimi
• seconda convocazione: almeno 30 condomini + 334 millesimi

Ma attenzione: 88 appartamenti non significa necessariamente 88 condomini. Se una persona possiede 4 appartamenti, ai fini del numero dei partecipanti è un condomino, mentre porta i millesimi complessivi delle sue proprietà.

La maggioranza usata più spesso

Per molte decisioni ordinarie, soprattutto in seconda convocazione, la regola è:

maggioranza degli intervenuti + almeno 1/3 del valore dell’edificio (333,33/1000).

Facciamo un esempio pratico.

Sono presenti personalmente o per delega:

45 condomini = 610/1000

Per una delibera ordinaria potrebbero servire almeno:

23 voti favorevoli + almeno 333,34/1000.

Non basta quindi dire:

30 favorevoli
15 contrari

Bisogna guardare anche i millesimi.

Se quei 30 favorevoli rappresentano soltanto 290/1000, la delibera non raggiunge la maggioranza millesimale richiesta e la decisione non può essere approvata.

Ma per alcune decisioni servono 500/1000, e questa è probabilmente la soglia che interesserà maggiormente nel caso si voglia cambiare gestione.

Per nomina e revoca dell’amministratore, ad esempio, occorre la cosiddetta maggioranza rafforzata ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1000.

Lo stesso quorum dell’art. 1136, secondo comma, ricorre per diverse decisioni per le quali la legge richiede una maggioranza rafforzata. Per esempio, la normativa sulle infrastrutture di ricarica elettrica in condominio richiama espressamente questa maggioranza.

Esempio concreto nel caso ipotizzato

Immaginiamo:

50 condomini presenti/delegati = 720/1000

Votazione per nominare un nuovo amministratore:

30 favorevoli = 530/1000
15 contrari = 150/1000
5 astenuti = 40/1000

La nomina passa perché si hanno contemporaneamente:

maggioranza degli intervenuti + almeno 500/1000.

Ma se avessimo:

35 favorevoli = 480/1000
10 contrari = 180/1000
5 astenuti = 60/1000

nonostante il numero molto elevato di favorevoli, non si raggiungerebbero i 500 millesimi.

Lavori straordinari

Qui bisogna distinguere.

Per le riparazioni straordinarie di notevole entità si applica la maggioranza rafforzata prevista dall’art. 1136, secondo comma:

maggioranza degli intervenuti + almeno 500/1000.

Quindi, per esempio, un intervento importante da € 100.000 sul condominio non può essere approvato con una semplice maggioranza che rappresenti 334/1000.

La valutazione della “notevole entità” non dipende però da una soglia fissa in euro prevista dal Codice: vanno considerate anche caratteristiche dell’edificio, costo dell’intervento e situazione concreta.

Innovazioni

In questo caso le maggioranze possono diventare ancora più alte.

Per alcune innovazioni ordinarie secondo l’art. 1120 occorre:

la maggioranza degli intervenuti + almeno 2/3 del valore dell’edificio, quindi circa 667/1000.

Per altre innovazioni considerate particolarmente utili dal legislatore sono previste maggioranze differenti.

Ci sono inoltre normative speciali. Per esempio, per alcuni interventi di eliminazione delle barriere architettoniche la normativa richiama specifiche maggioranze dell’art. 1136.

Il punto più importante è che non serve sempre il 51% di tutti i proprietari

Questo genera spesso confusione.

Supponiamo che abbiamo effettivamente 88 condomini.

In seconda convocazione partecipano:

40 condomini = 600/1000.

Per una normale decisione assembleare non significa necessariamente che servano 45 voti, cioè la maggioranza degli 88 totali.

La maggioranza delle persone viene normalmente calcolata sugli intervenuti all’assemblea, non sull’intero condominio.

Se per quella specifica delibera è sufficiente la maggioranza ordinaria della seconda convocazione, serviranno:

21 favorevoli + almeno 333,34/1000.

Nel caso ipotizzato c’è un altro elemento molto interessante

Dato che stiamo ipotizzando la presenza di 88 appartamenti, le deleghe possono avere un peso enorme.

L’art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che, quando i condomini sono più di 20, un delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e contemporaneamente più di 1/5 del valore proporzionale.

Quindi nessuno può arrivare all’assemblea con, per esempio, deleghe corrispondenti a 400/1000 e controllare da solo la votazione.

Nel caso di un progetto di cambio amministratore

La votazione che interessa sarebbe sostanzialmente:

Revoca attuale amministratore → maggioranza intervenuti + ≥500/1000

e poi

Nomina nuovo amministratore → maggioranza intervenuti + ≥500/1000.

Quindi non c’è la necessità di convincere tutti gli 88 appartamenti. Il dato strategicamente rilevante è raggiungere 500 millesimi, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti.

Per revocare e nominare l’amministratore, l’art. 1136 c.c. richiede maggioranza degli intervenuti + almeno 500/1000, anche in seconda convocazione.

La combinazione con meno proprietari

Matematicamente 34 proprietari possono già rappresentare 506,06/1000.

Ma attenzione: 500 millesimi da soli NON bastano

Questo è il punto decisivo.

Supponiamo che all’assemblea partecipino 70 condomini, personalmente o tramite delega. Se questi 34 votano per il cambio, anche con 506,06 millesimi, non bastano, perché 34 non costituiscono la maggioranza dei 70 intervenuti.

Servirebbero almeno 36 voti favorevoli e contemporaneamente ≥500/1000.

Viceversa, se gli intervenuti fossero 60, quei 34 voti sarebbero sufficienti come numero di teste e i 506,06/1000 sarebbero sufficienti come millesimi.

Quindi il numero esatto di persone occorrenti dipende da quanti partecipano all’assemblea.

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