Le morosità nel condominio istituzione di un fondo

Le morosità nel condominio istituzione di un fondo

In linea generale in un condominio i condomini virtuosi e regolarmente paganti non sono automaticamente obbligati a versare un fondo cassa creato per coprire la morosità di altri condomini. La questione però dipende da come viene deliberato il fondo e dalla situazione concreta.

Ipotizziamo che nel caso del condominio che prendiamo ad esempio vi siano 50.000 € di morosità per l’esercizio finanziario corrente, e che l’amministratore decida di istituire un fondo cassa di copertura. In questo caso dovremo distinguere tra un:

1) Fondo cassa “ordinario” per esigenze del condominio

In questo caso l’assemblea può deliberare un fondo per esigenze comuni (es. manutenzioni, spese impreviste), normalmente ripartito secondo i millesimi.

2) Fondo per coprire i debiti dei morosi

Se il fondo serve invece a coprire temporaneamente le quote non pagate da alcuni condomini, la situazione è diversa.

La regola generale è che:

• ogni condomino paga la propria quota;
• l’amministratore deve attivarsi per il recupero dei crediti dai morosi (anche tramite decreto ingiuntivo, salvo diversa autorizzazione assembleare nei casi previsti);
• non si può semplicemente trasformare i condomini puntuali in “finanziatori” permanenti dei morosi.

Una delibera che imponga ai soli condomini virtuosi di anticipare somme al posto dei morosi può essere contestabile, perché modifica il criterio legale di riparto delle spese. Per adottare criteri diversi da quello millesimale normalmente serve un consenso molto forte (in molti casi l’unanimità), salvo situazioni eccezionali di urgenza.

3) Quando potrebbe essere approvato comunque?

Se il condominio rischia conseguenze immediate, ad esempio:

• fornitore che minaccia sospensione di un servizio essenziale;
• azioni esecutive contro il condominio;
• necessità urgente di evitare danni maggiori,

la giurisprudenza ha ammesso in alcune situazioni la creazione temporanea di un fondo per fronteggiare l’emergenza, con successivo recupero delle somme dai morosi.

Cosa chiederei all’amministratore prima di votare

Vi consiglierei di chiedere per iscritto:

1. Elenco dettagliato dei 50.000 €
   • quali appartamenti sono morosi;
   • da quanto tempo;
   • quali azioni di recupero sono state già avviate.
2. Motivazione del fondo
   • serve per un’emergenza concreta?
   • oppure per “mettere una pezza” alla cattiva riscossione?
3. Importo e durata
   • quanto deve versare ogni condomino;
   • quando verrà restituito o compensato.
4. Stato delle procedure contro i morosi
   • decreti ingiuntivi già emessi?
   • pignoramenti?
   • accordi di rientro?

In un condominio di 88 appartamenti, con una morosità complessiva di 50.000 € e nessun decreto ingiuntivo ancora avviato, la richiesta di creare un fondo a carico dei condomini in regola appare una soluzione che va valutata con molta attenzione.

Il punto principale

L’amministratore, prima di chiedere ai condomini virtuosi di anticipare denaro, dovrebbe normalmente attivare il recupero dei crediti verso i morosi.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare (salvo diversa previsione del regolamento condominiale).

Quindi, nel caso ipotizzato, la domanda da porre all’amministratore è:

“Per quale motivo viene richiesto un fondo cassa ai condomini regolari prima di procedere con il recupero giudiziale dei crediti?”

Facciamo qualche calcolo

50.000 € su 88 appartamenti significa circa:

50.000 / 88 = 568 € per appartamento

Naturalmente la ripartizione reale sarebbe in base ai millesimi, quindi qualcuno pagherebbe meno e qualcuno di più.

Il rischio pratico è che:

• i condomini puntuali anticipino le somme;
• i morosi continuino a non pagare;
• il fondo diventi una soluzione permanente invece di un intervento temporaneo.

Cosa potrebbe deliberare l’assemblea

L’assemblea potrebbe approvare un fondo straordinario se c’è una reale necessità finanziaria del condominio (ad esempio fornitori da pagare, rischio distacco servizi, lavori urgenti), ma sarebbe opportuno che fosse:

• temporaneo;
• con importo definito;
• collegato a una procedura di recupero crediti già avviata;
• con previsione di restituzione/compensazione quando arrivano i pagamenti dei morosi.

Io chiederei prima della votazione:

1. Elenco morosità anonimo per importo e anzianità
2. Da quanto tempo esiste il debito?
3. Perché non sono stati emessi decreti ingiuntivi?
4. Il condominio ha già debiti verso fornitori?
   • Se il conto corrente condominiale è in sofferenza, la questione è diversa.

Una posizione equilibrata in assemblea potrebbe essere:

“Prima di chiedere un anticipo ai condomini in regola, chiediamo che siano avviate le procedure di recupero previste dalla legge verso i morosi. Un eventuale fondo temporaneo può essere valutato solo se esiste un’urgenza documentata.”

Se i 50.000 € riguardano spese ordinarie condominiali e spese termiche (riscaldamento), la situazione è ancora più delicata, perché si tratta di spese necessarie alla gestione corrente del condominio.

Nel caso in esame (88 appartamenti):

• la morosità media teorica è circa 568 € per unità (50.000 / 88), anche se ovviamente dipende dai millesimi;
• non stiamo parlando di un investimento straordinario, ma di quote che alcuni condomini avrebbero già dovuto versare;
• se non sono ancora stati emessi decreti ingiuntivi, il condominio sta di fatto finanziando indirettamente i morosi tramite la liquidità degli altri condomini o tramite ritardi nei pagamenti.

Il punto critico

L’amministratore ha il dovere di riscuotere i contributi condominiali dovuti dai condomini morosi. Per le somme risultanti dal rendiconto approvato dall’assemblea, può procedere con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Un fondo cassa “di copertura morosità” non dovrebbe diventare il sostituto del recupero crediti.

Cosa valuterei in assemblea

Prima di approvare il fondo, chiederei che siano messi a verbale:

1. Situazione finanziaria reale
   • saldo del conto corrente condominiale;
   • debiti verso fornitori;
   • eventuali solleciti già inviati.
2. Piano di recupero crediti
   • quali morosi;
   • quali importi;
   • quali azioni sono state fatte;
   • entro quale data partiranno i decreti ingiuntivi.
3. Eventuale fondo solo come misura temporanea
   Se il condominio rischia di non pagare il riscaldamento o altri servizi essenziali, un fondo temporaneo può essere discusso, ma dovrebbe essere accompagnato da:
   • importo limitato;
   • durata definita;
   • obbligo di recupero delle somme;
   • restituzione ai condomini che hanno anticipato.

Un aspetto importante sulle spese termiche

Per il riscaldamento, se il condominio ha un impianto centralizzato, la morosità di alcuni può creare un problema immediato perché il fornitore (gas, manutenzione caldaia, energia) deve comunque essere pagato. Tuttavia il fatto che il servizio sia comune non trasferisce automaticamente il debito dei morosi sugli altri condomini.

Si potrebbe provare a chiedere all’amministratore una cosa molto concreta:

“Prima di deliberare un fondo straordinario a carico dei condomini in regola, chiediamo di conoscere quali procedure di recupero ex art. 63 disp. att. c.c. sono state intraprese e per quali motivi non sono ancora stati emessi decreti ingiuntivi.”

Nel caso che stiamo ipotizzando, se i 50.000 € di morosità riguardano solo l’ultimo esercizio condominiale, la situazione è più circoscritta, ma il principio non cambia: non è normale che i condomini regolari debbano automaticamente coprire il mancato pagamento di altri condomini senza che sia stato avviato il recupero crediti.

Nel caso d’esempio specifico:

• 88 appartamenti
• 50.000 € di insoluto
• spese ordinarie + termiche
• nessun decreto ingiuntivo avviato
• morosità maturata in un solo anno

si tratta di una situazione che l’amministratore dovrebbe prima affrontare con gli strumenti ordinari di riscossione.

Cosa potrebbe essere successo

Ci sono due scenari diversi:

Scenario A — Il condominio ha liquidità sufficiente

Se il conto condominiale riesce ancora a pagare:

• riscaldamento,
• pulizie,
• manutenzioni,
• utenze,
• fornitori,

allora un fondo “di copertura morosità” appare meno giustificato: si rischia di chiedere ai virtuosi un anticipo non necessario.

Scenario B — Il condominio rischia di non pagare i fornitori

Se invece il mancato incasso dei 50.000 € sta causando:

• fatture non pagate,
• solleciti dei fornitori,
• rischio sospensione del servizio termico,

l’assemblea può valutare un intervento temporaneo per evitare danni al condominio. Ma dovrebbe essere accompagnato da un piano concreto di recupero verso i morosi.

Domande che sarebbe opportuno fare in assemblea

Si potrebbero ipotizzare queste richieste all’amministratore:

1. Qual è il saldo attuale del conto corrente condominiale?
2. Quali fornitori risultano non pagati?
3. Da quando sono scadute le rate dei morosi?
4. Sono stati inviati solleciti formali?
5. Quando verranno emessi i decreti ingiuntivi?

Una possibile posizione da mettere a verbale

Potrebbe essere formulata così:

“I condomini in regola manifestano disponibilità a valutare eventuali esigenze urgenti del condominio, ma chiedono che venga preventivamente avviato il recupero delle somme dovute dai condomini morosi e che qualsiasi eventuale fondo straordinario abbia carattere temporaneo, con rendicontazione e successivo recupero delle somme.”

Detto questo, il fatto che il servizio sia comune non significa automaticamente che i condomini virtuosi debbano farsi carico definitivamente dei 50.000 € dei morosi.

Nel caso specifico:

• 88 unità immobiliari
• 50.000 € di insoluto nell’ultimo esercizio
• spese ordinarie + riscaldamento centralizzato
• nessun decreto ingiuntivo ancora emesso

la questione principale da chiarire è: il fondo serve per un’emergenza finanziaria reale oppure per compensare una mancata riscossione?

Cosa dovrebbe fare l’amministratore

Prima o contestualmente alla richiesta di un fondo, sarebbe ragionevole che venisse presentato:

• elenco delle morosità (anche senza indicare pubblicamente i nomi);
• importi per singolo condomino;
• anzianità delle rate non pagate;
• stato dei solleciti;
• calendario delle azioni di recupero.

Per le quote condominiali approvate dall’assemblea, l’amministratore ha strumenti per procedere al recupero giudiziale dei crediti.

Perché un fondo può essere problematico

Se oggi i condomini puntuali versano, ad esempio, una quota aggiuntiva per coprire il buco:

• il condominio incassa subito liquidità;
• i fornitori vengono pagati;
• però il moroso potrebbe ritardare ancora;
• il rischio è che l’anticipo diventi una prassi.

Una soluzione più equilibrata

Una possibile proposta in assemblea potrebbe essere:

1. avvio immediato delle procedure di recupero verso i morosi;
2. valutazione di un fondo temporaneo solo per la parte strettamente necessaria se il riscaldamento è a rischio;
3. indicazione scritta che le somme recuperate dai morosi verranno utilizzate per reintegrare il fondo o restituire gli anticipi.

Vediamo ora il caso in cui l’amministratore voglia creare il fondo “preventivamente” per evitare problemi futuri?

Perché sono due situazioni giuridicamente e praticamente molto diverse.

Se l’amministratore vuole creare il fondo solo preventivamente, quindi senza un’attuale emergenza di cassa (fornitori non pagati, rischio distacco del riscaldamento, ecc.), la posizione è molto diversa.

Nel caso ipotizzato:

• 88 appartamenti;
• 50.000 € di morosità relativa all’ultimo esercizio;
• spese ordinarie e termiche;
• nessun decreto ingiuntivo avviato;
• nessuna indicazione di crisi immediata di liquidità;

la richiesta sembra essere una scelta gestionale preventiva, non una misura urgente.

Il punto da chiarire

Un fondo preventivo per “coprire i morosi” rischia di trasformarsi in un meccanismo per cui i condomini puntuali anticipano stabilmente denaro che altri non hanno versato.

La domanda corretta da porre in assemblea è:

“Qual è il motivo concreto per cui serve oggi un fondo di 50.000 € o di altra entità, se il condominio non è in sofferenza finanziaria e i crediti verso i morosi non sono ancora stati recuperati?”

Cosa chiederei prima di approvarlo in assemblea

Farei mettere a verbale:

1. Saldo del conto corrente condominiale alla data dell’assemblea
2. Situazione debiti verso fornitori
3. Motivazione del fondo
   • quale rischio concreto vuole prevenire?
4. Piano di recupero morosità
   • date previste per solleciti;
   • eventuali decreti ingiuntivi.

Attenzione anche alla delibera

L’assemblea può discutere e approvare un fondo, ma è importante capire la base giuridica e la ripartizione prevista:

• se è un normale fondo per esigenze condominiali, normalmente segue i criteri di ripartizione delle spese;
• se la finalità sostanziale è “coprire il debito degli altri condomini”, può nascere un problema perché si altera il principio per cui ciascun condomino deve contribuire alle proprie spese.

Una posizione ragionevole potrebbe essere:

“Non siamo contrari a garantire la continuità del servizio di riscaldamento, ma riteniamo prioritario attivare il recupero delle somme dovute dai morosi. Un fondo preventivo deve essere motivato da un’esigenza finanziaria documentata e non sostituire le procedure di riscossione.”

Nel caso in esame (fondo creato preventivamente per compensare una morosità di 50.000 € relativa a spese ordinarie e termiche), bisogna distinguere:

1) Fondo per normale gestione condominiale

Se l’assemblea istituisce un fondo destinato alla gestione ordinaria (es. avere maggiore liquidità per pagare le spese correnti), in genere si applicano le maggioranze ordinarie previste per l’approvazione del bilancio e delle spese condominiali:

• in prima convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi;
• in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi (art. 1136 c.c.), salvo casi particolari.

2) Fondo destinato specificamente a coprire la morosità altrui

Qui la questione è più controversa.

Se la delibera non si limita a creare liquidità comune, ma ha come scopo sostanziale quello di far anticipare ai condomini in regola somme che spettano ai morosi, può essere contestata perché incide sul criterio legale secondo cui ciascun condomino deve contribuire alle spese di propria competenza.

In questi casi, per evitare contestazioni, spesso si ritiene necessario un consenso molto più ampio, fino ad arrivare (in determinate ipotesi) alla necessità dell’unanimità, perché si introduce una deroga ai criteri ordinari di ripartizione.

Nel caso ipotizzato la domanda decisiva è come verrà scritto il punto all’ordine del giorno.

Esempi:

“Costituzione fondo cassa straordinario per garantire la continuità dei servizi condominiali”
→ potrebbe essere trattato come fondo di gestione.

“Costituzione fondo per copertura temporanea delle morosità dei condomini insolventi”
→ è molto più esposto a contestazioni.

Potrebbe essere opportuno chiedere all’amministratore di indicare chiaramente nel verbale:

• finalità del fondo;
• importo;
• durata;
• criterio di restituzione delle somme eventualmente recuperate dai morosi.

Nel caso in cui il fondo verrebbe richiesto solo ai condomini virtuosi, quindi escludendo i morosi, la situazione è ancora più delicata.

In pratica non si tratterebbe più di un semplice fondo condominiale per la gestione ordinaria, ma di una forma di anticipazione da parte di alcuni condomini per coprire temporaneamente il mancato pagamento di altri.

Conseguenze pratiche

Una delibera di questo tipo potrebbe comportare due criticità:

1. Deroga al principio di ripartizione delle spese
   • normalmente ogni condomino deve pagare le spese che gli competono secondo legge, tabelle millesimali e regolamento;
   • se alcuni condomini pagano una quota aggiuntiva perché altri non hanno pagato, si crea uno squilibrio.
2. Possibile contestazione della delibera
   • se la delibera viene approvata senza il necessario consenso o con una formulazione non corretta, un condomino dissenziente o assente potrebbe valutarne l’impugnazione nei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (30 giorni dalla comunicazione del verbale per assenti o dalla delibera per dissenzienti).

La maggioranza necessaria

Non è possibile dire automaticamente “serve X maggioranza” senza vedere come viene motivata e formulata la delibera.

Però, se il contenuto reale è:

“i condomini che pagano anticipano le quote dei condomini morosi”

si entra in un terreno diverso dal normale fondo di gestione, perché non è una semplice scelta organizzativa: comporta un trasferimento temporaneo dell’onere finanziario.

Una richiesta da fare in assemblea potrebbe essere:

“Chiediamo che venga chiarito se il fondo è un normale fondo di gestione o un fondo destinato alla copertura delle morosità. Nel secondo caso chiediamo di indicare il fondamento giuridico della ripartizione esclusiva sui condomini solventi e le modalità di restituzione delle somme.”

Un ulteriore punto importante

Essendo solo 50.000 € dell’ultimo esercizio, prima di far anticipare soldi ai virtuosi chiederei anche perché non siano state attivate le procedure di recupero.

Potrebbe anche essere opportuno verificare il regolamento condominiale: a volte contiene clausole specifiche sulla costituzione di fondi, anticipazioni o gestione delle morosità.

Prepariamo una bozza di intervento da utilizzarsi in assemblea, con un tono fermo ma collaborativo:

Vorrei intervenire in merito alla proposta di costituzione di un fondo cassa destinato alla gestione della situazione di morosità condominiale.

Premetto che comprendo l’esigenza di garantire la continuità dei servizi condominiali, in particolare considerando la presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato. Tuttavia, ritengo necessario chiarire alcuni aspetti prima di procedere all’approvazione della proposta.

La situazione evidenziata riguarda circa 50.000 euro di morosità relativa all’ultimo esercizio, riferita a spese ordinarie condominiali e termiche. Ad oggi, per quanto risulta, non sono ancora state avviate procedure giudiziali di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi.

Chiedo pertanto che venga chiarito:

• quale sia la reale necessità finanziaria che giustifica oggi la costituzione del fondo;
• quale sia il saldo attuale del conto corrente condominiale;
• quali eventuali debiti o criticità verso i fornitori rendano necessario un intervento immediato;
• quali azioni di recupero siano già state intraprese nei confronti dei condomini morosi e quali siano le tempistiche previste.

Ritengo inoltre importante precisare che un fondo richiesto esclusivamente ai condomini in regola con i pagamenti rappresenta, di fatto, un’anticipazione temporanea di somme che altri condomini avrebbero dovuto versare.

Pertanto, prima di chiedere un ulteriore esborso ai condomini virtuosi, ritengo opportuno che vengano attivate tutte le procedure previste per il recupero dei crediti condominiali e che venga valutata la reale necessità di un fondo, evitando che tale strumento possa sostituire l’attività ordinaria di riscossione.

Qualora emergesse una comprovata necessità temporanea per garantire il pagamento dei servizi essenziali, chiedo che un eventuale fondo venga definito con:

• importo preciso;
• durata limitata;
• finalità specifica;
• rendicontazione periodica;
• indicazione delle modalità di recupero o compensazione delle somme una volta incassati i crediti dai morosi.

Chiedo inoltre che le presenti osservazioni vengano riportate integralmente nel verbale dell’assemblea.

È anche utile un piccolo accorgimento pratico: prima della votazione chiedi espressamente che venga indicato nel verbale se il fondo è “fondo di gestione ordinaria” oppure “fondo per anticipazione delle morosità”. La differenza nella formulazione può essere molto rilevante in caso di contestazioni successive.

Vediamo ora il caso in cui un condomino virtuoso si rifiuti di aderire al fondo e se potrebbe essere soggetto ad un recupero forzoso da parte dell’amministratore. In tale contesto l’amministratore non può avviare un recupero crediti nei confronti di un condomino virtuoso solo perché si rifiuta di aderire al fondo, salvo che quel fondo sia stato validamente deliberato dall’assemblea e costituisca una vera obbligazione condominiale a suo carico.

Nel caso in esame la distinzione è fondamentale è:

Caso 1 — Il fondo viene deliberato validamente dall’assemblea

Se l’assemblea approva un fondo e la delibera è:

• valida;
• non impugnata nei termini;
• con un criterio di ripartizione applicabile,

allora la quota assegnata a ciascun condomino diventa un contributo condominiale dovuto. Chi non paga potrebbe essere considerato moroso rispetto a quella delibera.

Caso 2 — Il condomino contesta il fondo perché ritiene che sia un’anticipazione dei debiti altrui

Qui la situazione è diversa.

Il condomino virtuoso potrebbe sostenere che:

• non sta rifiutando di pagare spese proprie;
• sta contestando un obbligo che trasferisce su di lui il peso economico della morosità di altri;
• il condominio dovrebbe prima agire verso i morosi.

L’amministratore non può semplicemente dire: “non hai aderito volontariamente al fondo, quindi sei moroso”. Dovrebbe esistere una delibera assembleare valida che imponga quel versamento.

Nel caso specifico

Dato che:

• la morosità è di 50.000 €;
• riguarda l’ultimo esercizio;
• riguarda spese ordinarie e riscaldamento;
• il fondo sarebbe richiesto solo ai condomini virtuosi;
• non risultano ancora decreti ingiuntivi verso i morosi;

è opportuno fare molta attenzione alla formulazione della delibera.

La domanda da mettere a verbale sarebbe:

“Si chiede di precisare se il fondo proposto costituisca un fondo ordinario di gestione condominiale oppure un fondo finalizzato all’anticipazione delle quote non versate dai condomini morosi. Nel secondo caso si chiede di indicare il fondamento normativo che consente di porre tale onere esclusivamente a carico dei condomini solventi.”

Un altro punto importante: se un condomino vota contro in assemblea, oppure è assente e poi impugna la delibera, la situazione può cambiare. Non è sufficiente che l’amministratore minacci un decreto ingiuntivo: prima deve esserci un credito certo, liquido ed esigibile.

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