Fondo di compensazione condominiale

Fondo di compensazione condominiale

Se nel condominio c’è una morosità strutturale molto elevata e l’assemblea non approva un fondo destinato a garantire liquidità, il problema diventa soprattutto finanziario: l’amministratore non può spendere denaro che materialmente non ha, ma contemporaneamente deve continuare a gestire il condominio e recuperare i crediti.

Cosa succede concretamente

L’amministratore deve innanzitutto procedere al recupero delle quote approvate. L’art. 63 disp. att. c.c. gli consente di ottenere, sulla base dello stato di ripartizione approvato, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare.

Se però, per esempio, la situazione fosse:

il fatto che il preventivo sia stato approvato per €200.000 non crea €60.000 di liquidità.

Se l’assemblea rifiuta un fondo di compensazione/anticipazione, l’amministratore può quindi trovarsi costretto a rinviare le spese non urgenti, mentre sulle spese indispensabili — energia, acqua, assicurazione, manutenzioni necessarie, sicurezza, ecc. — il problema diventa molto più serio.

Il punto delicato: i condomini virtuosi

La legge oggi tutela maggiormente chi è in regola. Un creditore del condominio non può aggredire direttamente i condomini in regola senza avere prima escusso i condomini morosi. È espressamente previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.

Questo però non significa che la morosità non possa ricadere economicamente sui virtuosi.

Se il condominio deve pagare €20.000 a un fornitore e sul conto ce ne sono €5.000, qualcuno deve fornire liquidità oppure il fornitore rimane insoluto. Da qui nasce l’utilità pratica del fondo: i condomini solvibili anticipano temporaneamente somme che dovrebbero poi essere recuperate dai morosi.

Ed è importante distinguere tra anticipare temporaneamente la liquidità ≠ accollarsi definitivamente il debito del moroso.

Se l’assemblea dice NO al fondo

L’amministratore non può semplicemente decidere autonomamente:

“Mancano €60.000, quindi faccio pagare €60.000 in più ai condomini che pagano.”

La costituzione e la ripartizione di un fondo di questo tipo devono avere una corretta base deliberativa. L’assemblea ha infatti competenza sull’approvazione delle spese e sulla loro ripartizione ai sensi dell’art. 1135 c.c.

Se la delibera non passa, l’amministratore dovrebbe invece documentare formalmente la situazione finanziaria, proseguire con decisione nel recupero dei crediti e convocare nuovamente l’assemblea quando la mancanza di liquidità impedisce di adempiere alle obbligazioni condominiali.

Nel frattempo possono verificarsi conseguenze molto concrete: fatture non pagate, fornitori che sospendono prestazioni contrattualmente sospendibili, interessi di mora, decreti ingiuntivi contro il condominio, spese legali e difficoltà nel garantire servizi e manutenzioni.

Inoltre, se un creditore rimane insoddisfatto e chiede i dati dei morosi, l’amministratore è tenuto a comunicarli; l’art. 63 è costruito proprio per consentire al creditore di rivolgersi prioritariamente verso gli inadempienti.

Attenzione a non confondere il “fondo di compensazione” con il “fondo speciale”

C’è una distinzione importante. Se parliamo di lavori straordinari, entra in gioco il fondo speciale dell’art. 1135, n. 4 c.c.

In quel caso la legge stabilisce che per opere di manutenzione straordinaria e innovazioni deve essere costituito obbligatoriamente un fondo pari all’importo dei lavori, oppure parametrato ai SAL se il contratto prevede pagamenti progressivi.

La Cassazione ha chiarito che la costituzione di quel fondo è una condizione di validità della delibera che approva i lavori e che l’assemblea non può semplicemente decidere a maggioranza di farne a meno.

Ma questo è diverso dal fondo di compensazione della morosità ordinaria che stiamo analizzando.

Nel caso di morosità generale elevata, nella situazione che stiamo ipotizzando si può creare un vero e proprio circolo vizioso:

morosità elevata → mancanza di liquidità → mancato pagamento dei fornitori → costi/interessi/contenzioso → aumento delle spese → ulteriore difficoltà a pagare.

Per questo, se il fondo non viene approvato, la questione centrale diventa: quanto rapidamente l’amministratore sta recuperando la morosità.

E qui c’è un’altra arma: dopo sei mesi di mora, l’art. 63 consente all’amministratore di sospendere al moroso la fruizione dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.

Ma vediamo cosa può fare l’amministratore se il fondo viene bocciato dall’assemblea, quali spese può o non può sospendere, responsabilità dell’amministratore e soprattutto, fino a che punto i condomini in regola rischiano realmente di dover anticipare i soldi dei morosi.

Prendiamo ad esempio il condominio ipotizzato composto da 88 unità immobiliari e ragioniamo come se la morosità fosse ormai strutturale e non semplicemente qualche rata pagata in ritardo.

Il problema vero è la cassa, non il bilancio

Immaginiamo ipoteticamente una situazione del genere:

Il condominio può avere un bilancio formalmente corretto, ma non avere materialmente i soldi per pagare i fornitori.

Se l’amministratore propone un fondo temporaneo di €70.000 e l’assemblea lo boccia, quei €70.000 non possono essere semplicemente caricati ai condomini virtuosi come se fossero una loro maggiore spesa.

La Cassazione ha stabilito che, salvo diversa convenzione unanime, non è consentito modificare a maggioranza i criteri di ripartizione facendo sopportare ai condomini solventi il debito dei morosi.

Questa è una distinzione fondamentale.

Il fondo non deve diventare “pagate voi i debiti degli altri”

Supponiamo che nel nostro esempio vi siano:

• 88 unità immobiliari;
• 20 proprietari morosi;
• morosità complessiva €70.000;
• 68 proprietari in regola.

Non sarebbe corretto deliberare semplicemente:

I €70.000 dei morosi vengono ripartiti tra i 68 condomini che pagano.

Perché si trasformerebbe, di fatto, il debito dei morosi in debito degli altri.

Un fondo cassa straordinario temporaneo, destinato invece a fronteggiare un’effettiva esigenza di liquidità, è concettualmente diverso. La Cassazione n. 13631/2001 aveva ammesso questa possibilità in situazioni di effettiva e improrogabile urgenza, precisando che le somme anticipate devono poi essere recuperate dai morosi e restituite ai condomini che hanno finanziato il fondo.

C’è però un’importante cautela: quella pronuncia precede la riforma del condominio del 2012/2013, che ha rafforzato il principio della preventiva escussione dei morosi. Parte della giurisprudenza successiva ha quindi ridimensionato quella costruzione.

Quindi, nel nostro esempio, non è opportuno impostare una delibera come “fondo per coprire i morosi”.

Si potrebbe impostare, se ne ricorrono realmente i presupposti, come fondo temporaneo per esigenze documentate di liquidità del condominio, mantenendo contabilmente distinti i crediti verso i morosi.

Se l’assemblea boccia il fondo

Qui arriviamo alla domanda che ci siamo posti all’inizio. Se il fondo non passa alla delibera assembleare, il problema non sparisce. L’amministratore dovrebbe presentare all’assemblea invece qualcosa di estremamente concreto:

Saldo conto corrente: €12.400
Fatture in scadenza nei prossimi 60 giorni: €43.000
Quote da incassare: €51.000
di cui morosità scaduta: €38.000
liquidità mancante prevista: €30.600.

A quel punto l’assemblea deve sapere che, senza nuova liquidità, alcune obbligazioni potrebbero non essere pagate alla scadenza.

D’altra parte l’amministratore non può creare liquidità dal nulla. Però l’amministratore non può fermarsi al dire “non ci sono soldi”. Ed è qui che valuterei con attenzione il suo operato.

L’art. 1129 c.c. stabilisce che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

E l’art. 63 disp. att. c.c. gli attribuisce uno strumento molto forte: sulla base dello stato di ripartizione approvato può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Quindi in un condominio con forte morosità io chiederei all’amministratore un prospetto del genere:

Perché se scopriamo che ci sono €70.000 di morosità ma €40.000 non sono ancora oggetto di vere azioni di recupero, il problema non è più soltanto il mancato fondo. Diventa anche un problema di gestione della morosità.

Il rischio per chi paga regolarmente

Qui c’è una protezione importante.

L’art. 63 stabilisce: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

Quindi il creditore deve prima agire nei confronti dei morosi. Questo però non equivale a dire che il condomino virtuoso sia economicamente immune da qualsiasi conseguenza.

Se per esempio, il condominio deve:

• €30.000 all’impresa di pulizia;
• €18.000 di manutenzione;
• €15.000 di energia;
• €10.000 di assicurazione e altri servizi;

ma sul conto ha €20.000, nasce comunque una crisi di liquidità.

Il creditore potrà utilizzare gli strumenti previsti dalla legge e l’amministratore dovrà fornire, se richiesti, i dati dei condomini morosi.

Nel frattempo il condominio rischia interessi, spese legali, decreti ingiuntivi e, dove contrattualmente e legalmente possibile, problemi nella continuità di alcuni servizi.

C’è anche la sospensione di alcuni servizi ai morosi

Altro punto che chiederei all’amministratore.

Se la mora dura almeno sei mesi, l’art. 63 permette all’amministratore di sospendere il condomino moroso: dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Non significa che possa indiscriminatamente “staccare tutto”. La natura del servizio e le modalità concrete contano molto.

Ma se nello stabile in esame esistono servizi effettivamente separabili, è un altro strumento che deve essere almeno valutato.

La situazione che potrebbe preoccupare davvero

Il campanello d’allarme non sarebbe tanto: “L’assemblea non ha approvato il fondo.”

Sarebbe questa combinazione:

morosità elevata + morosità vecchia + fondo bocciato + poche azioni giudiziarie + conto quasi vuoto + debiti crescenti verso fornitori.

A quel punto si prospetta una situazione potenzialmente seria.

Per esempio:

€100.000 morosità

di cui:

• €20.000 recenti;
• €30.000 già con decreto ingiuntivo;
• €50.000 vecchie senza azioni esecutive significative.

Qui bisognerebbe chiedere spiegazioni molto precise.

L’amministratore, salvo dispensa assembleare, ha infatti un obbligo specifico di attivarsi per la riscossione forzosa; inoltre, tra le gravi irregolarità indicate dall’art. 1129 compare anche l’omessa diligente cura dell’azione e dell’esecuzione coattiva quando sia stata promossa un’azione giudiziaria per recuperare somme dovute al condominio.

Cosa potrebbe essere opportuno esaminare in questo scenario

Prima di decidere se approvare o bocciare un fondo, si potrebbero considerare:

1. morosità totale attuale;
2. morosità suddivisa per condomino;
3. anzianità di ciascun credito;
4. importi già affidati al legale;
5. decreti ingiuntivi ottenuti;
6. procedure esecutive effettivamente iniziate;
7. somme concretamente recuperate negli ultimi 12/24 mesi;
8. saldo attuale del conto corrente condominiale;
9. debiti già scaduti verso fornitori;
10. fatture in scadenza nei prossimi 3/6 mesi;
11. eventuali piani di rientro concessi ai morosi;
12. importo del fondo richiesto dall’amministratore e come intende contabilizzarlo e restituirlo.

In pratica c’è una differenza enorme tra un amministratore che dice:

“Abbiamo €80.000 di morosità, datemi altri €80.000.”

e uno che documenta:

“Abbiamo €80.000 di crediti insoluti. €65.000 sono già in fase di recupero giudiziale. Nei prossimi quattro mesi abbiamo un fabbisogno finanziario documentato di €32.000. Propongo quindi un fondo temporaneo di €32.000, contabilizzato separatamente, da reintegrare ai versanti man mano che vengono recuperate le morosità.”

Queste sono due situazioni completamente diverse.

Ora simuliamo uno scenario e vediamo quanto peserebbe il fondo sui condomini virtuosi nel caso venisse approvato nel condominio che stiamo ipotizzando composto da 88 unità immobiliari.

Possiamo fare qualche simulazione. Se ipoteticamente i €50.000 fossero ripartiti fra:

Ma non è questa la ripartizione reale, perché normalmente entrano in gioco i millesimi applicabili e la struttura della delibera.

Per un proprietario con, ad esempio, 12 millesimi, €50.000 × 12/1000 = €600.

Con 20 millesimi diventerebbero €1.000.

Però è anche utile domandarsi dove siano finiti quei €50.000. Questo potrebbe essere il punto centrale.

Se la morosità si è formata progressivamente negli ultimi anni, bisognerebbe vedere qualcosa del genere:

E accanto:

Perché se quei €50.000 sono già quasi tutti sottoposti a recupero giudiziale, il fondo può avere la funzione di ponte finanziario.

Se invece ci sono €50.000 di morosità e l’amministratore vuole €50.000 dai condomini virtuosi senza avere attivato seriamente il recupero, il quadro cambia parecchio.

E c’è un’altra questione importante

Bisogna capire se quei €50.000 sono morosità “fotografata” al 31 dicembre oppure morosità corrente.

Per esempio:

€50.000 al 31/12/2025

potrebbero oggi essere:

• €20.000 recuperati;
• €30.000 ancora insoluti;
• €15.000 nuova morosità 2026.

Oppure potrebbero essere diventati €65.000.

Quindi il dato corretto da chiedersi è:

“Qual è l’ammontare complessivo dei crediti condominiali scaduti alla data odierna?”

Non soltanto quello risultante dall’ultimo rendiconto. Il fondo dovrebbe essere un ponte, non diventare un secondo bilancio permanente.

Se quest’anno i virtuosi anticipano €50.000 e l’anno prossimo i morosi continuano a non pagare, non potete ragionevolmente continuare con:

€50.000 fondo 2026 → €50.000 fondo 2027 → €50.000 fondo 2028…

A quel punto non si sta più risolvendo un problema di cassa, ma si sta finanziando strutturalmente la morosità.

Prima di votare un fondo da €50.000, quindi, potrebbe esser utile chiedere 5 documenti

1. Situazione aggiornata della morosità, distinta per condomino e annualità.
2. Stato delle azioni di recupero per ciascun moroso rilevante.
3. Saldo del conto corrente condominiale.
4. Scadenziario dei fornitori dei prossimi 6 mesi.
5. Prospetto che dimostri come sono stati determinati i €50.000 del fondo e come saranno contabilizzati gli eventuali recuperi successivi.

Con questi dati possiamo capire se €50.000 sono realmente necessari oppure se l’importo del fondo è stato semplicemente copiato dall’ammontare della morosità.

E soprattutto: vogliamo vedere i decreti ingiuntivi

Quanti di questi €50000 sono stati recuperati e, per quanti degli importi ancora insoluti è stato richiesto decreto ingiuntivo?

L’amministratore non dovrebbe limitarsi a proporre un fondo. La disciplina dell’amministratore prevede specifici obblighi relativi alla riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini, salvo espressa dispensa assembleare.

Nel documento di rendiconto, dovrebbe quindi anche comparire un prospetto tipo:

Moroso A → €8.000 → decreto ingiuntivo
Moroso B → €5.000 → pignoramento
Moroso C → €3.000 → piano di rientro

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