Bilancio termico condominiale: come viene calcolato e perché è importante controllarlo
Il bilancio termico rappresenta una delle componenti più importanti della gestione economica di un condominio dotato di impianto di riscaldamento centralizzato.
In alcuni edifici la cifra complessivamente stanziata e successivamente corrisposta per il riscaldamento può raggiungere importi molto elevati, talvolta paragonabili a quelli dell’intero ordinario bilancio condominiale.
Proprio per questo motivo è fondamentale prestare particolare attenzione non soltanto alla spesa complessiva sostenuta, ma anche — e soprattutto — al modo in cui questa viene ripartita tra i singoli condomini.
Una differenza apparentemente modesta nei consumi contabilizzati può infatti produrre variazioni negli importi finali attribuiti ai singoli proprietari.
Ma che cos’è la UNI 10200?
Durante le assemblee condominiali capita spesso di sentir parlare della UNI 10200 (Sole 24 Ore), talvolta quasi come se la semplice applicazione della norma fosse sufficiente a garantire automaticamente la correttezza di qualsiasi riparto (Enea).
Ma che cos’è realmente?
La UNI 10200:2018, attualmente in vigore, è la norma tecnica che stabilisce criteri per la ripartizione delle spese relative alla climatizzazione invernale, alla climatizzazione estiva e all’acqua calda sanitaria negli edifici dotati di impianto centralizzato.
Uno dei concetti fondamentali è la distinzione tra consumi volontari e consumi involontari.
I primi sono riconducibili all’effettivo utilizzo del riscaldamento da parte degli utenti: in sostanza, alla quantità di energia termica volontariamente prelevata dalle singole unità immobiliari.
I consumi involontari sono invece collegati al funzionamento dell’impianto comune e alle sue dispersioni e non dipendono direttamente dalla decisione del singolo condomino di tenere acceso o spento il proprio termosifone.
A questo quadro tecnico si affianca la normativa nazionale. L’art. 9 del D.Lgs. 102/2014, come modificato dal D.Lgs. 73/2020, prevede che l’importo complessivo venga ripartito attribuendo almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. La parte restante può essere ripartita, a titolo esemplificativo, secondo millesimi, metri quadrati, metri cubi utili oppure potenze installate.
Facciamo un esempio
Immaginiamo, per semplicità, che la spesa da ripartire sia pari a 10.000 euro e che il criterio adottato preveda:
70% legato ai consumi volontari = 7.000 euro
30% restante = 3.000 euro
Supponiamo ora che l’appartamento del signor Rossi abbia registrato 8.000 unità su un totale condominiale di 100.000.
La sua quota proporzionale relativa ai 7.000 euro sarebbe:
7.000 × 8.000 / 100.000 = 560 euro
Se, per la restante parte della spesa, Rossi avesse una quota corrispondente a 50 millesimi su 1.000, avremmo:
3.000 × 50 / 1.000 = 150 euro
La spesa complessiva dell’esempio sarebbe pertanto:
560 + 150 = 710 euro
È naturalmente un esempio semplificato, ma permette di comprendere quanto sia importante che i dati utilizzati per effettuare il calcolo siano corretti.
Va inoltre ricordato che le letture riportate dai ripartitori installati sui termosifoni non corrispondono necessariamente a kWh: nella contabilizzazione indiretta possono essere unità convenzionali utilizzate per determinare proporzionalmente i consumi.
Preventivo e consuntivo non sono la stessa cosa
Arriviamo ora a un punto fondamentale.
Il preventivo termico, esattamente come il normale preventivo condominiale, contiene necessariamente delle stime.
L’amministratore deve prevedere quanto presumibilmente verrà speso durante l’esercizio e, sulla base di tale previsione e dei criteri di ripartizione applicati, vengono richiesti gli acconti ai condomini.
Il consuntivo, invece, fotografa ciò che è realmente accaduto.
È quindi necessario considerare le spese effettivamente sostenute e i dati effettivamente rilevati durante l’esercizio, applicando correttamente il criterio di ripartizione adottato.
Ed è proprio in questa fase che i condomini dovrebbero prestare particolare attenzione.
Il tabulato originale dei contabilizzatori
Quando i consumi vengono rilevati da una società esterna, questa produce normalmente un prospetto contenente i dati utilizzati per la contabilizzazione.
Quei dati sono estremamente importanti.
Supponiamo, per esempio, che il consumo attribuito dalla società al signor Rossi sia pari a 10.000 unità.
Immaginiamo però che, durante la successiva predisposizione del prospetto condominiale, il dato venga erroneamente riportato come 5.000.
L’errore può essere del tutto involontario: una trascrizione sbagliata, una formula errata in un foglio di calcolo oppure un dato inserito nella colonna sbagliata.
Ma il risultato non cambia: il riparto viene effettuato partendo da un dato errato.
Ed è proprio questo il punto sul quale occorre concentrare l’attenzione.
Il problema non riguarda necessariamente soltanto Rossi.
Quando la quota volontaria viene distribuita proporzionalmente ai consumi contabilizzati, modificare erroneamente il consumo attribuito a uno o più appartamenti può alterare i rapporti utilizzati nella ripartizione e, quindi, gli importi attribuiti agli altri utenti.
L’esempio di Rossi, Bianchi, Verdi e Neri
Immaginiamo che ai signori Rossi, Bianchi e Verdi vengano attribuiti, per errore, consumi inferiori rispetto a quelli risultanti dalle letture originali.
Il signor Neri, invece, utilizza pochissimo i termosifoni e storicamente sostiene una spesa relativamente contenuta.
A consuntivo Neri si accorge però che la propria quota è aumentata.
Sarebbe scorretto concludere automaticamente che quei 20 o 30 euro in più rappresentino esattamente il consumo “tolto” a Rossi, Bianchi e Verdi e trasferito a Neri.
Ma sarebbe altrettanto sbagliato ignorare l’anomalia.
Se i dati utilizzati come base del calcolo non corrispondono alle letture effettive, il risultato del riparto può risultare alterato.
Ed è per questo motivo che, quando emergono differenze significative o inspiegabili, non bisogna limitarsi a controllare il totale indicato nel rendiconto.
Occorre risalire ai dati che hanno generato quel totale.
Quanto è stato realmente speso?
C’è poi un secondo controllo da effettuare.
Il consuntivo deve partire dalle spese effettivamente sostenute e correttamente imputabili al servizio, che possono comprendere, a seconda dell’impianto e della natura delle singole voci, il costo dell’energia o del combustibile e altri costi connessi alla gestione dell’impianto.
Non tutte le spese, tuttavia, sono necessariamente della stessa natura né devono automaticamente essere ripartite con il medesimo criterio.
Per questo è importante verificare non soltanto quanto è stato speso, ma anche quali costi sono stati inseriti nel bilancio termico e con quale criterio sono stati successivamente ripartiti.
Cosa dovrebbe controllare un condomino?
Quando la propria rata termica presenta un aumento significativo o apparentemente inspiegabile, il controllo non dovrebbe fermarsi al semplice confronto:
“L’anno scorso pagavo 250 euro, quest’anno ne pago 300”.
Bisogna cercare di capire come si è arrivati a quei 300 euro.
In particolare, è opportuno verificare:
- la spesa complessivamente sostenuta per il servizio;
- le voci che compongono tale spesa;
- la percentuale attribuita agli effettivi prelievi volontari;
- il criterio utilizzato per la parte restante;
- i propri dati di consumo;
- il totale dei consumi dell’edificio utilizzato nel calcolo;
- i millesimi o gli altri parametri utilizzati;
- la corrispondenza tra i dati riportati nel rendiconto e quelli provenienti dalla società incaricata della contabilizzazione.
Ed è soprattutto quest’ultimo punto che spesso viene trascurato.
Chiedete di vedere il tabulato originale
Se vi sono dubbi sul calcolo, è quindi opportuno prendere visione del tabulato originale delle letture e confrontarlo con quello utilizzato per predisporre il riparto.
Non significa presumere che vi sia necessariamente un errore o, peggio ancora, una manipolazione.
Significa semplicemente effettuare un controllo contabile.
Se la società incaricata ha rilevato per Rossi 10.000 unità, nel calcolo utilizzato per il consuntivo devono comparire i dati corretti secondo il sistema di contabilizzazione adottato.
E se non corrispondono, bisogna capire perché.
Preventivo e consuntivo: la regola è sempre la stessa
In conclusione, la regola è analoga a quella che vale per l’intero bilancio condominiale.
Nel preventivo si effettua una previsione. Nel consuntivo si rendicontano le spese realmente sostenute e si applicano i criteri di ripartizione sulla base dei dati effettivi pertinenti.
La UNI 10200 costituisce un importante riferimento tecnico, ma citarla non rende automaticamente corretto qualsiasi prospetto.
La correttezza del bilancio termico dipende anche dalla correttezza dei dati utilizzati, dalla corretta individuazione delle spese, dal criterio di ripartizione applicato e dalla corretta esecuzione materiale dei calcoli.
Per questo motivo, quando qualcosa non torna, non fermatevi all’importo finale della rata.
Controllate i numeri che hanno portato a quell’importo.
E, soprattutto, quando necessario, confrontate il prospetto del consuntivo con il tabulato originale delle letture dei contabilizzatori.
Perché una ripartizione può essere matematicamente perfetta, ma se parte da un dato sbagliato, sarà perfettamente sbagliato anche il risultato.
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