Amministratore gratuito interno di condominio

Amministratore gratuito interno di condominio

Oggi esamineremo il caso della nomina di un amministratore interno al condominio a titolo gratuito e dei suoi obblighi fiscali, che sia allo stesso tempo proprietario ed abitante nello stabile amministrato.

Ebbene sì.  Un condomino può fare l’amministratore del proprio condominio anche senza partita IVA, ma bisogna distinguere come viene svolto l’incarico e soprattutto se riceve un compenso.

L’Agenzia delle Entrate è stata esplicita al riguardo chiarendo che l’attività di amministratore è normalmente una attività di lavoro autonomo soggetta a IVA, ma fa eccezione il caso in cui venga svolta in modo occasionale da una persona che non esercita abitualmente attività di lavoro autonomo.

Quindi, in pratica:

Il caso interessante: compenso senza partita IVA

Se parliamo di un condomino che non fa l’amministratore di professione e vuole amministrare esclusivamente il condominio dove possiede un appartamento, non è automaticamente necessario aprire una partita IVA solo perché l’assemblea gli riconosce un compenso.

Però il compenso deve essere gestito fiscalmente correttamente: non può semplicemente ricevere, per esempio, 2.000 € dal conto condominiale senza dichiararli. Il condominio è sostituto d’imposta e ha propri obblighi fiscali; l’Agenzia contempla espressamente al riguardo anche le ritenute sui redditi di lavoro autonomo.

Inoltre, quando viene nominato, il compenso dell’amministratore deve essere specificato. La Cassazione nel 2025 ha ribadito che può essere indicato anche come importo globale annuale, senza necessariamente attribuire un prezzo a ogni singola attività.

Attenzione a un’altra cosa

Essere amministratore “interno” non significa essere esonerato dagli adempimenti dell’amministratore. Per esempio, l’Agenzia delle Entrate prevede il quadro AC/K per le comunicazioni dell’amministratore relative al condominio e ai fornitori.

Facciamo un esempio pratico ed ipotizziamo di considerare un condominio composto da tre edifici, 88 unità immobiliari e compenso €0, un condomino può essere nominato amministratore interno senza partita IVA.

La dimensione del condominio non cambia questo punto: l’art. 1129 c.c. rende obbligatoria la presenza dell’amministratore quando i condomini sono più di otto, ma non impone che sia un professionista esterno.

C’è inoltre un’agevolazione importante per l’amministratore scelto tra i condomini dello stabile: l’art. 71-bis disp. att. c.c. stabilisce che non sono necessari i requisiti delle lettere f) e g), cioè diploma di scuola secondaria superiore e corso di formazione iniziale/aggiornamento periodico previsti per l’amministratore professionista. Restano invece necessari i requisiti di onorabilità previsti dall’art. 71-bis: godimento dei diritti civili, assenza di determinate condanne, misure di prevenzione, interdizione/inabilitazione, protesti cambiari ecc.

Nel caso che stiamo ipotizzando:

• 88 appartamenti: nessun problema.
• È proprietario/condomino: sì, può essere amministratore interno.
• Compenso: €0.
• Partita IVA: non necessaria, perché non esiste un’attività retribuita da fatturare.
• Fattura/ricevuta per l’incarico: nessuna, essendo gratuito.
• Corso da amministratore: non obbligatorio per il condomino che amministra il proprio stabile.
• Rimangono però tutti gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore: conto corrente condominiale, registri, rendiconto annuale, assemblee, adempimenti fiscali del condominio, gestione fornitori, recupero morosità, ecc.

Nel caso di 88 appartamenti, quest’ultimo punto è decisamente importante: fiscalmente è possibile farlo a costo zero e senza P.IVA, ma giuridicamente vanno assunte sostanzialmente le stesse  responsabilità di un amministratore professionista esterno.

Nel caso che stiamo ipotizzando – 88 appartamenti, amministratore scelto tra i condomini e compenso €0 – la cosa è fattibile, ma ci sono alcuni aspetti da impostare bene.

1. Come si nomina

La nomina avviene con delibera dell’assemblea condominiale. Per la nomina dell’amministratore si applica l’art. 1136 c.c.: occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500/1000 del valore dell’edificio.

Quindi non basta avere 500 millesimi: servono contemporaneamente entrambe le maggioranze.

Esempio: in assemblea sono presenti o rappresentati 60 condomini per 750/1000. Per nominare il condomino-amministratore od anche un amministratore esterno, servono almeno 31 voti favorevoli e questi devono rappresentare almeno 500/1000.

2. Nel verbale è opportuno scrivere chiaramente che l’incarico è gratuito

Questo è importante per evitare future contestazioni sul compenso.

Una formulazione potrebbe essere:

«L’assemblea nomina il Sig. XXXXX, condomino dello stabile, quale amministratore del Condominio per la durata prevista dalla legge. L’incarico viene accettato e svolto a titolo completamente gratuito, senza alcun compenso per l’attività di amministrazione.»

Le eventuali spese anticipate personalmente dall’amministratore sono un’altra cosa: possono essere rimborsate se documentate. Il rimborso di una spesa sostenuta per conto del condominio non diventa automaticamente un compenso.

3. Nessuna partita IVA per l’incarico gratuito

Se il condomino amministra il proprio condominio gratuitamente, non c’è un compenso da fatturare e non c’è motivo di aprire una partita IVA per questo incarico.

Però attenzione: il condominio continua ad avere codice fiscale e tutti i propri obblighi fiscali. Il fatto che l’amministratore non abbia P.IVA non elimina gli adempimenti del condominio.

4. Subentra al vecchio amministratore

Qui, con 88 appartamenti, ipotizziamo che ci sia parecchio materiale da trasferire.

Il vecchio amministratore deve consegnare la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini e svolgere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni fino alla sostituzione, senza diritto a ulteriori compensi per queste attività. È uno degli obblighi previsti dall’art. 1129 c.c.

Il nuovo amministratore dovrà prendere in carico, tra le altre cose:

• conto corrente condominiale e rapporti con la banca;
• codice fiscale del condominio;
• anagrafe condominiale;
• registro dei verbali;
• registro di nomina/revoca;
• registro di contabilità;
• situazione patrimoniale e contabile;
• fatture e contratti dei fornitori;
• assicurazione del fabbricato;
• contratti di manutenzione;
• ascensori, centrale termica, antincendio ecc., se presenti;
• crediti e debiti;
• situazione dei condomini morosi;
• eventuali cause legali;
• documentazione relativa a lavori straordinari e fondi costituiti.

Quindi è opportuno redigere un verbale analitico di passaggio delle consegne o checklist, firmato dal vecchio e dal nuovo amministratore, anziché limitarsi a ritirare scatoloni e password.

5. Bisogna comunicare il cambio

Il nuovo amministratore dovrà poi occuparsi delle varie variazioni: Agenzia delle Entrate per il rappresentante del codice fiscale del condominio, banca, assicurazione, fornitori, manutentori, utenze e così via.

Sul lato fiscale il condominio rimane sostituto d’imposta. Quindi, ad esempio, continuerà a effettuare le ritenute previste sui compensi dei professionisti/fornitori quando applicabili e i relativi versamenti e dichiarazioni.

6. Il vero punto delicato: la responsabilità

Qui bisogna prestare particolare attenzione.

Il fatto che l’amministratore lavori gratis non significa che abbia meno responsabilità.

L’amministratore interno assume gli obblighi previsti dagli artt. 1129 e 1130 c.c. Deve, tra le altre cose, eseguire le delibere, disciplinare l’uso delle parti comuni, riscuotere i contributi, pagare le spese, compiere gli atti conservativi, curare gli adempimenti fiscali, tenere i registri e redigere il rendiconto.

Nel caso ipotizzato, quindi, non parlerei di un incarico puramente simbolico. È la gestione di una struttura piuttosto importante.

7. Una soluzione da considerare seriamente

Se il motivo è eliminare il costo dell’attuale amministratore, si possono avere:

amministratore = condomino interno → €0

ma lasciare a professionisti esterni alcune attività tecniche, per esempio:

• commercialista/CAF → fiscalità e CU/770
• software condominiale → contabilità, rate e rendiconti
• avvocato → morosità importanti
• tecnici → sicurezza, impianti, lavori ecc.

L’amministratore rimane il condomino, ma non deve materialmente fare tutto da solo.

Per un condominio da 88 appartamenti, questa può essere una struttura molto più gestibile rispetto a pretendere che una persona non professionista faccia gratuitamente anche contabilità, fiscalità, recupero crediti e gestione documentale.

Attenzione anche alla durata

L’art. 1129 c.c. prevede che l’incarico dell’amministratore abbia durata di un anno e si intenda rinnovato per eguale durata, salvo le decisioni dell’assemblea e le altre ipotesi previste dalla legge.

Anche la questione dell’iscrizione a un albo professionale non si impone. In Italia non esiste un albo professionale obbligatorio degli amministratori di condominio.

Se l’amministratore è uno dei condomini dello stabile, può amministrare il condominio di 88 appartamenti senza iscriversi ad alcun albo o associazione professionale.

L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce i requisiti per svolgere l’incarico. Per un amministratore scelto tra i condomini dello stabile sono inoltre esclusi due requisiti richiesti normalmente al professionista esterno: diploma di scuola secondaria superiore e corso di formazione iniziale + aggiornamento periodico.

Quindi, nello scenario ipotizzato:

Quindi è possibile la nomina anche, in linea di principio, senza aprire P.IVA, senza frequentare un corso e senza iscriverti ad alcun albo, purché si sia effettivamente un condomino e si possiedano gli altri requisiti previsti dalla legge.

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